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【黄金现在多少钱一克】中泰宏观:2019年人口迁徙大盘点 从人口流向看房价走势

在房地产市场、地区经济发展中,人口依然是一个非常关键的变量。我们团队持续跟踪国内人口的流动趋势,剔除人口的自然增长后,2019年我国人口流向更加集中。在劳动年龄

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从特定省份的角度来看,人口流动变得更加集中。2019年,浙江和广东将有841,000和826,000的净人口流入,远远领先于全国其他地区。根据我们的计算,超过70%的人口净移民去了浙江和广东,相比之下,前两年的比例约为60%。“28”现象正变得越来越明显,比人口流向东部和南部省份,但更集中到广东和浙江省。

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省级:继续聚焦核心城市

该省的情况与2018年相似。人口继续集中在省会和“孪生”核心城市。在每个省内,只有少数城市如省会城市有人口净流入,大多数城市面临人口净流出的压力。例如,在江西、山西、河南、湖北、陕西、甘肃等地,基本上只有2个城市有人口净流入,而其余城市有人口净流出。

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即使在各省的核心城市,2019年也会有非常明显的差异。以福建为例,2018年厦门和福州的净移民人数分别为53700人和27600人,差异不大。然而,2019年,这两个城市之间的差距明显加大,厦门的净流入量达到13.3万人,而省会城市福州只有8000人。这表明,在经济和政策因素的驱动下,各地区之间的人口差异正在加大。

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即使人口流入大省,也不会“遍地开花”。以浙江省为例,2019年净移民规模居全国首位。在浙江省的11个地级市中,有4个城市有人口净流出。其余七个城市是净移民。然而,从规模上看,实际上浙江省绝大多数净流入人口都流向了杭州和宁波。其中,杭州净人口49.35万人,宁波净人口30.77万人,占全省各城市净人口总数的90%以上。

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人口净流入的另一个主要省份广东也有类似的情况,大部分人口流向深圳、广州和佛山,而其他城市的移民规模相对较小,一些城市甚至出现了净流出。

吸引人才的战争越来越激烈,新的前线显然正在发挥其威力。

从各等级城市的情况来看,一线和二线城市继续有净人口流入,而三线、四线和五线城市继续有人口流出。

在一线城市中,北京和上海仍保持其人口控制政策,而深圳和广州仍有净人口流入。北京的人口将在2019年继续向外迁移,但净迁移规模将从2018年的22万减少到6.3万。尽管上海保持着人口净流入,但其人口不到10,000人。然而,深圳和广州的人口流入量很大,2019年净流入量为25万。虽然深圳没有公布自然人口增长数据,但根据常住人口的增长,预计净流入约为30万。

新的一线城市加入了吸引人才的战争行列。在过去的两年里,移民的数量显著增加。例如,杭州和南京等新的一线城市除了吸引经济人才外,还在加大吸引人才的力度。他们不仅放宽了落户政策,还在人才补贴、租金补贴、购房补贴等方面提供了相应的待遇。2017年,新的一线城市的净移民人数不到90万,2019年增加到140万。

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2018年,安徽省和Xi市在吸引人才方面最为成功。2018年,安徽省各地的人才政策大大放松,这也是安徽省人口净流入的高峰。然而,这个盛大的场合只持续了一年。2019年安徽人口净流入明显放缓,净流入甚至低于2018年之前的水平。从地级市层面来看,2018年安徽省几乎所有城市都经历了人口净流入,但截至2019年,已有6个城市经历了人口净流出。Xi也非常相似。尽管2019年仍将有13万人净流入,但显然低于2018年的32万人。

这也表明,为了不断吸引人口,仅仅依靠高成本人才政策是不够的。关键在于经济和工业的持续发展。

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几乎所有345线沿线的城市都继续面临人口持续净流出的压力。此外,在我们统计的206个城市中,即使不排除自然人口增长,2019年28个城市的常住人口也将出现负增长。

中国的劳动年龄人口已经连续六年出现负增长,这意味着我们已经进入了一个人口存量竞争的时代。核心城市已经开始加入吸引人才的行列,未来中小城市的人口外流压力将会更大。

小城市继续外流,房地产调整压力加大

从长远来看,人口是影响房价的关键因素。20世纪90年代之前,日本的房价一直在上涨,与劳动年龄人口增加和快速城市化的时代相对应。从那以后,房价明显下跌,这部分是由于房地产泡沫的破裂,但是为什么房价没有回落这么久?人口是关键。日本劳动年龄人口在20世纪90年代中期达到峰值,此后一直持续下降。自20世纪90年代以来,日本的城市化率也大幅放缓,这意味着支撑房价的人口基本面发生了显著变化。

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我们还统计了2018年至2019年房价上涨和常住人口的变化,发现二者之间存在正相关关系。随着房地产刺激政策的退出,人口对房价的影响将越来越明显。在人口继续外流的地方,未来房价调整的压力会更大。事实上,自2018年以来,中小城市房地产市场的调整压力一直在持续反映。

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即使所有城市都有人居住,房地产市场也可能有不同的表现。王等人(2017)分析了中国城市中未登记人口的比例和房价数据,发现每增加1%的跨区域人口迁移,房价就会上涨0.7%。该研究还发现,并非所有人的移民都对房价有推动作用,而受教育程度较高的人口的净移民对房价的影响更大。

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这也可以解释为什么最近深圳房价上涨的压力相对较大。2019年,深圳常住人口增加了41.2万人,其中40万人为注册永久居民,11,300人为非注册永久居民。如果扣除自然人口增长,未登记的永久居民人数仍可能减少。这意味着去年深圳的外来务工人员可能会出现净流出,而大部分外来务工人员都是符合定居条件的外来人才。这部分人口的净流入在推高房价方面有更明显的作用。

因此,展望未来,在中国劳动年龄人口持续减少、政策激励弱化的背景下,房地产市场的调整压力将越来越大,吸引人才的政策将越来越强烈,房地产市场的结构特征将越来越明显。

作者:中泰证券

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