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易联众股票 滨江集团7.24亿坏账计提遭问询 现金流紧缺仍高溢价拿地

6月8日,深交所对杭州滨江房产集团股份有限公司(以下简称“滨江集团”,002244.SZ)下达2019年年报问询函,针对计提安远控股坏账7.24亿、拆借款186

6月8日,深圳证券交易所向杭州滨江房地产集团有限公司(以下简称“滨江集团”,002244)发出2019年度报告询价信。SZ),并要求滨江集团对安源控股7.24亿元坏账准备、186亿元借款和净现金流增加做出回应和合理解释。

此外,根据滨江集团5月2日发布的2020年第一季度财务报告,公司出现了利润不增反增的现象,净现金流为负。鉴于深圳证券交易所对该公司的询问以及该公司第一季度是否面临巨大的财务压力,3+人民网已致函滨江集团总经理朱慧明和董事会秘书李源。公司办公室说收到了邮件,但没有回复。

7.24亿坏账首次进入深圳

在询价信中,深交所注意到滨江集团于2016年11月向安源控股公司贷款11.6亿元,但由于项目未能推进,滨江集团对上述应收款项计提坏账准备7.24亿元。

事实上,滨江集团与安源控股的合作可以追溯到2016年8月。当时,滨江集团宣布将与安源控股共同接管深圳龙华区安丰工业区旧地改造项目。值得一提的是,这个老改造项目意味着滨江集团进军深圳的首次尝试。

根据公告,双方在项目公司层面以相同的股份和权利进行合作,滨江集团和安源控股分别持有70%和30%的股份。其中,安源控股主要负责根据相关城市更新政策向相关政府机构汇报,并获取相关确认文件。2016年11月,滨江集团向深圳安源控股发放贷款11.6亿元,但不幸的是,安源控股在安丰项目持续两年后仍未能完成项目前期审批手续。因此,滨江集团退出双方合作项目,并要求安源控股返还融资金额11.6亿元。

对此,深交所要求公司对安源控股的贷款是否履行了相应的审查程序和信息披露义务等问题做出回应。滨江集团回复称,2016年11月,公司充分考虑了项目的潜在价值、项目的现状、合同的履行以及各方的权利和义务等具体情况,向安源控股公司提供了11.6亿元的融资支持。其目的是为了更有效地推动项目的进展,因此公司认为上述贷款决策是审慎合理的,并进一步说明目前公司在实施阶段与安源控股公司及其他相关方进行沟通和协调,重点是项目所在城市。

尽管如此,一些业内人士告诉“投资人民网”,“作为杭州本地企业,滨江一直在长三角长袖善舞,最好选择与深圳知名房地产企业合作或在深圳单独经营。近年来,房地产企业之间的知名项目非常频繁。这一次,作为第一个项目,有这么多的坏账金额,这表明当时很多方面没有考虑。在土地和资金充裕的深圳,通常很少有房地产企业会亏损。”

毫无疑问,由于当地城市更新项目政策的不确定性,与安源控股的合作项目无法推进,这也导致了滨江集团在深圳的首次尝试受挫。

此外,深交所还注意到,在滨江集团2019年年报中,该公司期末借贷账面余额为185.68亿元,同比增长17.92%,并要求其合理解释该指标的增长情况。

针对这一现象,滨江集团解释说,随着合作项目数量的增加,合作开发的规模逐渐扩大。合作开发项目时,所有合作伙伴将同意投资项目开发资金,并享有按其权益比例分配资金的权利。因此,公司的财务资助属于享有项目股东权益的股权投资,不存在变相的关联方资金占用。

第一季度的现金流急剧下降,今年的目标是1000亿元

根据滨江集团一季度财务报告,收入达到37.81亿元,同比增长111.71%,但归属于母亲的净利润为2.78亿元,同比下降29.21%。值得一提的是,其经营活动产生的现金流为-25.46亿元,较去年同期的2.42亿元下降了1152.15%,打破了2019年至今的良好现金流局面。滨江集团解释说,这主要是因为与去年同期相比,这一时期土地出让金大幅增加。

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图像来源:风能终端,单位:1亿元

然而,58住房研究所所长张博告诉“投资人民网”,事实上,影响公司“增收不增收”的主要原因是公司开发项目中权益比例普遍较低,导致少数股东在净利润中的盈亏比例上升,而归属于母公司的净利润减少。一方面,现金流紧张是由于大规模增长的持续推动,导致现金流不足;另一方面,该公司的三个项目费用也有增长趋势,而整体缩小速度没有显著变化。

尽管第一季度的表现令人沮丧,并受到监管机构的质询,但滨江集团今年的“雄心”梦想仍未改变。该公司董事长齐金星今年2月透露,2020年滨江的目标将稳定在1000亿元。从1月和2月的现金流提取情况来看,第一季度我们可以保持去年的水平,接下来的三个季度我们可以按计划实现相应的增长。根据我们目前的土地储备情况和市场认知,我们应该能够如期实现今年的业绩目标。2020年的目标是保持1000亿元的规模。

2019年,滨江集团累计销售额超过1120亿元,同比增长32%。截至2019年底,滨江集团的存货价值超过2500亿元。

为了保证今年1000亿的规模,滨江集团仍在大举扩张。以最近两个月为例,6月22日,嘉兴平湖市出售了位于经济技术开发区的一处宅基地和一处商住用地,总出售面积为8.62万平方米,总建筑面积为18.96万平方米。最终,这两块地被滨江集团拿下,总成交价达到13.41亿元,两块地的溢价分别为24.95%和15.45%。

6月16日,滨江集团以约61.86亿元的价格收购了杭州35号地块,建筑面积约21.3万㎡,底价29058元/㎡,升水率21.39%。

5月11日,浙江省杭州市公开出让萧山区两块土地,其中包括一块宅基地和一块商业用地,总出让面积13.01万平方米,起拍价40.41亿元。最终,经过79轮投标,滨江集团以49.7亿元+自持3%的上限价格,以17388元/平方米的底价和29.76的升水率,赢得了肖正初(2020)19号地块。

债务杠杆升至2018年以来的最高水平

在布局上,滨江集团仍以浙江省为“大本营”,在这里进行深度培育,实现规模增长。

然而,值得注意的是,滨江集团的债务杠杆也随着扩张而增加。2020年第一季度,该公司的资产负债率为83.53%,较去年同期的80.13%大幅上升。从2018年至今,滨江集团的资产负债率在第一季度达到最高。

6月17日,滨江集团宣布拟在北京金融资产交易所申请发行不超过45亿元人民币的债务融资计划,并申请在中国银行间市场交易商协会注册发行总额不超过30亿元人民币的超短期融资券。其中,超短期融资券期限为270天,债务融资期限为三年,两种融资的利率尚未确定。值得注意的是,关于这两种融资方式的使用,滨江集团表示,新增融资主要用于补充营运资金、偿还公司前期债务、调整债务结构等。

对于房地产企业来说,杠杆可以说是一把“双刃剑”。一方面,它有利于发展,另一方面,它增加了成本,损害了公司的盈利能力。从这个角度来看,滨江集团今年要想保持1000亿的规模,第一季度已经拖累了很多,未来几个月的压力也将凸显出来。(由思维金融制作)

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