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【花旗银行贷款】地产洗牌前夜:有人疯狂抢地 有人冷眼旁观

一宗3.16万平方米的商住地,引来房企千轮竞拍、耗时近7小时竞价、成交溢价率118.78%……这是日前发生在烟台的土拍“盛况”,竞得者为重新悄然布局三四线的碧桂

花旗银行贷款】地产洗牌前夜:有人疯狂抢地 有人冷眼旁观

一个31600平方米的商业和住宅区吸引了房地产企业的数千轮投标,投标耗时近7个小时,交易溢价为118.78%…这是几天前烟台土地拍卖的盛况,获胜者是碧桂园,它又悄悄地布置了第三和第四行。

在过去的两个月里,这种近乎疯狂的土壤拍卖热潮不是一个个案。从江苏的徐州和盐城,到一线城市的北京和深圳,以高价抢地、竞拍100多轮的情况并不少见。房地产企业重返土地市场的势头比盛夏更强劲。

它是回暖还是逆潮流而动?疫情的影响还没有完全消散,房地产企业的激烈运作让整个行业大喊“我不明白”。“尽管监管和流行病的影响仍然存在,但企业仍然对市场有信心,并愿意大规模地这样做。”许多分析师表达了类似的观点。

然而,并不是每个人都在疯狂。与龙光、奥远、首开等房地产企业相比,万科、融创、金茂等房地产企业“冷眼旁观”。在最初的五个月里,他们签约在公开的土地市场上购买土地,并且很少以高价购买土地。

“在排名前100位的房地产企业的中游,一定有黑马蜂拥而出。但是,由于住房龙头企业的规模优势带来的融资成本低、征地能力强,进入这一梯队的门槛会越来越高、越来越难。”壳牌研究所高级分析师潘浩认为。

谁在与这一趋势作斗争?

“今天的土壤储存量就是明天的规模。如果你敢借钱,把这块地占为己有,你就能过了难关!”五矿地产董事长何剑波曾表示,得益于庞大的人口和城市化红利,中国房地产业一直受到高杠杆下土壤储备的推动。

时至今日,这一“规则”仍在房屋企业心中占据着不可动摇的地位。自疫情被暂停以来,房地产企业重返土地市场的速度极其惊人。

6月15日,江苏省徐州市出售了一块住宅用地。经过五个多小时796轮投标,蛇口(001979。深交所(SZ)最终以24.11亿元人民币的价格被吸纳,溢价超过138%。

同样在徐州,6月4日,鼓楼区出售了一处住宅用地。经过188轮投标,德信中国(02019.HK)公司以135.39%的溢价赢得了7.252亿元的投标。

5月27日,江苏省盐城市出售了一块商住用地。经过846轮投标,碧桂园(02007.HK)公司以总报价6.55亿元中标,溢价125%。

目前,土地市场的火爆场面超出了市场的想象。根据中央参考研究所的数据,今年前5个月,300个城市的土地出让金为16219亿元,同比增长5.54%;平均底价为5080元/平方米,同比增长18%。

《第一财经》记者查阅了中央参考研究所的统计数据后发现,前五个月至少有23家被征地2+100强的房企出现了正的同比增长率,在这种情况下,他们仍在向土地市场投放真金白银。

在大型房企中,中国恒大(03333。香港),保利地产(600048。龙湖集团(00960)。香港),中国海外发展(00688。香港)和招商局蛇口(001979。深圳)仍在努力扭转这一趋势,前五个月的土地占有量金额,分别高达550亿、390亿、385亿和340亿

该行业中游的一些住宅企业也紧随其后。中国奥远(03883。香港),龙光集团(03380。香港),剑法(600153。上海)、翔盛房地产和首开集团(600376。上海)在同一时期获得土地金额以上。分别为120亿元、304亿元、203亿元、128亿元

“今年的土地供应和交易显然推动了市场复苏。例如,广州很少在上半年开始加快土地供应速度。此外,疫情下房屋企业的整体财务压力相对较大,但土地市场的整体竞争压力将会较小。”潘浩认为。

此外,宽松的货币政策加上灵活的调控政策已成为住房企业逆潮流而动的前提。“目前,市场整体流动性宽松,资金使用成本较低。此时,征用土地将有助于扩大市场份额和提高竞争力。”和硕首席分析师郭毅表示。

广东省住房政策研究中心首席研究员李也表达了类似的观点。疫情爆发后,各地迫于资金压力,将核心地块拍卖出去。此外,最近宽松的市场流动性和有序的购房需求复苏,增强了房地产企业收购土地的信心。

你能在拐角处超车吗?

“2020年是房地产洗牌的一年。那些杠杆率较高的企业仍能保持现金流,但这种流行病打乱了交易节奏和现金流安排,这将使重组比2019年更为强劲。”中国银行业协会首席经济学家巴曙松认为。

一些房地产企业在今年的重组中看到了“拐点”的机会,而万科(000002。深圳)和融创中国(01918.HK)在这一热潮中非常平静。

根据中央参考研究所的数据,前五个月,万科拿地金额245亿元,同比下降45.19%。同期新增开发项目30个,土地出让仅占11%;融创也很“安静”。前五个月,征地2199亿元,同比下降69.53%,征地销售率为18%。

不仅如此,许多房地产企业都表现出谨慎。据第一财经记者的统计,在头五个月,土地收购金额的大型住宅企业如碧桂园(02007。香港),新城控股(601155。格陵兰控股(600606)。上海)和金地(600383。上海)同比均有所下降,降幅分别达到-65.05%和-43.17%

“首套住房企业的土地储备规模相对较高,大部分需求是调整空间结构、征地成本和业务结构。”潘浩认为。

截至2019年底,恒大、碧桂园、融创、保利的土壤储备均超过2亿平方米。其中,融创去年收购土地21000亿元,同比增长156.41%。之前的努力节省下来的土地储备让这些房地产企业在疫情下暂时松了口气,而不用急于高价抢地。

如果大型房地产企业仍有“缩水”的信心,一些规模仍在1000亿元以上的房地产企业,如禹州集团、首创置业、宝龙地产、和景泰富等,在土地金额时也会缩水,同比分别下降-81.52%、-55.14%、-39.71%和-46.08%。这是什么意思?

事实上,土地储备的数量意味着住房企业是否有足够的储备土地用于发展。土地储备不足将导致企业的不可持续发展;土地储备过多意味着企业可能会有更多的资金存入土地储备。

何剑波还认为,这场疫情过后,高杠杆土壤储存驱动模式将被颠覆。随着地价与房价之间的价差越来越小,土壤蓄水已成为一把双刃剑。一些曾试图通过大量征地将自己变成大鱼的房地产企业,最终可能会被另一条大鱼吃掉。

自从房地产企业涌入土地市场以来,许多地方的土地价格明显上涨,南通、徐州、宁波和温州的土地价格达到了近两年来的最高点。自4月份以来,南通7套住宅的平均底价约为8388元/平方米,而去年周边地块的平均底价不到8000元/平方米。

风能数据还显示,在过去三年中,中国的土地价格上涨了24.1%,而商品房销售价格上涨了18%;2020年前5个月,土地价格同比上涨37%,同期商品房销售价格仅上涨2%。

据业内人士称,没有抓住本轮土地拍卖热潮的房地产企业并不意味着他们已经失去了发展的筹码,经常以高价进入市场的玩家也可能踩上地雷。“预计前100家住宅企业中、下游的变化将非常大,这可能会影响到一个城市甚至几个项目营销的成败。”潘浩说。

【花旗银行贷款】地产洗牌前夜:有人疯狂抢地 有人冷眼旁观

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