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「鲁丰股份」\”炒房天王欧神\”柬埔寨西港土地骗局 散户风险极大

号称“炒房天王”的欧成效推介西港土地“还有座位吗?”6月份的第一个周末,杭州滨江区一处装修略陈旧的酒店内,一场名为“后疫情时代的财富管理”论坛上,500座的大宴

被称为“房地产投机之王”的欧洲已经成功地推广了西港地产

\”还有座位吗?\”

6月的第一个周末,在杭州滨江区一家略显过时的酒店里,一个有500个座位的豪华宴会厅里挤满了名为“后流行病时代的财富管理”的论坛,数十名游客因为找不到座位而不断发问。

观众期待的是广东卫视财经节目主持人王牧笛的演讲,经济学家郎咸平在个人投资领域有一定的影响力。

本次论坛的主题是流行后的宏观经济趋势和底部投资财务管理逻辑。你不仅可以免费听,甚至可以打包100份午餐。那些愿意呆在下午的人永远不会挨饿。

金融领域的几个“大人物”戴着面具,没有休息就冲向会场。他们演讲的目的不仅仅是分享3+的经验,而是出售柬埔寨西部港口的土地

这是他们第39次巡回演讲。

“欧洲之神”和王牧笛去年连续运行了整整一年,今年由于疫情而暂停了五个月。疫情控制稍有放松后,他们立即策划了新一轮的巡回讲座,第一批选择了广州、深圳、杭州、长沙、合肥等城市。

第一个发言人是王牧笛,他预测了疫情爆发后他对中国经济形势的担忧,这引起了江浙一些热钱和私营小企业主的共鸣。

经过长时间的准备,王牧笛终于进入正题——把柬埔寨的土地摆上货架。在他演讲的同时,几名工作人员出现在最后一排,并在墙上张贴了几幅柬埔寨西港的“五亩地块划分图”,开始进入柬埔寨西港的土地推广环节。

炒房天王欧神柬埔寨西港土地骗局 散户风险极大王牧笛表示,柬埔寨是向国内3+客户出售西港土地的最佳目的地。王牧笛和欧洲已经忙碌了一年多。疫情爆发后,整个世界发生了巨大的变化,但他们仍然试图说服投资小分散的人们购买柬埔寨土地,声称这是最有利可图的投资方式。

“卖掉深圳的房子,去柬埔寨”

当欧视戴着面具出现在杭州论坛并向每个人挥手致意时,赢得了观众的热烈掌声。

欧成毕业于复旦大学,以房地产投机闻名。它被称为“欧洲之神”。据说,在中国房地产市场的分红期,过去只涨不跌,欧成的财富翻了一番。他创办了水库论坛,拥有一群粉丝。他们讨论投资和投机,并精通各种技能,如兑换货币、信用卡、贷款和获得买房资格。

一位女性观众站起来说她是“欧洲上帝”的忠实粉丝。她一大早就乘高速列车从南京到杭州,只是为了让欧洲上帝给她一些关于房地产投机经验的建议。

然而,“欧洲之神”并不推荐这位女粉丝的两个套房,而且“欧洲之神”似乎不愿意给他们指路。

欧洲成就的演讲也是从宏观形势开始的,但他使用的措辞明显比王牧笛夸张——

\”在波涛汹涌的时代,投资应该根据国际形势重新调整.\”

欧洲已经建议粉丝们卖出高仓位的房子,尤其是深圳15万平方米的房子。卖出后买什么?“二线和三线城市,低成本地区;或者出海去柬埔寨。”他说。

除了推销西岗的土地,他的水库论坛也是重庆和沈阳房地产项目的渠道,吸引了东部一、二线富裕城市的3+客户。

随后,欧洲的成就开始大力宣传韦斯特波特的土地。“去东南亚买房只是一件普通的事情,不值得做这么大的场地。只有通过购买土地,你才能真正跨越阶级,从工人阶级直接到老板。”

\”去年,我们出售了6300亩土地.\”欧洲的成就表明,他的西港项目非常受欢迎,去年8月,所有的土地实际上都卖完了。然而,由于COVID-19流行病的爆发,去年一些大的土地购买者在资金周转方面有问题,所以他们撤出了一些土地。

——3——欧陆效能西岗云朗项目地图等“我不但没有没收他们的定金,还特意在杭州设立了一个市场,帮助他们出售二手土地。只有这么一点点供应。”欧洲的成就。

随后,王牧笛补充道:“几天前,广深站的大家族撤离的土地被冲走了。在杭州站开工前,我们与大业主进行了紧急沟通,然后释放了100英亩非常好的土地。”

最后一个出现的是郎咸平,其全国受欢迎程度远远超过欧洲和王牧笛,但近年来并不流行。

郎咸平出现后,他也开始引入滞胀下的投资机会。最后,话题毫无意外地来到了房地产,他的立足点仍然是柬埔寨。

“有人赚了几百万。”

这三个人的演讲从上午10: 00持续到下午12: 30,观众的热情一点也没有降低,很少有人离开。

500多名现场观众通过扫描二维码抢占了下午场馆的配额。下午的地点是一个100人的非公开会议。欧洲的成就和王牧笛将集中在西港的土地销售项目。最后,感兴趣的投资客人需要当场支付1万元的押金。

“我没有抢配额。你能让我进去吗?”人气超出预期,许多观众要求王牧笛下午入场。

时间到了下午,本次“土地出让大会”的关键信息开始发布。

首先,价格、欧洲成就和王牧笛表示,他们在柬埔寨当地注册的公司“京柬土地”,在柬埔寨西部港口赢得了6300亩土地。这块土地的性质是“柬埔寨中央政府推出的99年地产土地”,而北京-柬埔寨土地公司将把6300亩土地分割成小块出售给国内个人客户。最低价格是1亩。一亩土地的价格是48万元,一年支付的价格是53万元。

他们把土地分成小块,最低价格是1亩。值得注意的是,与去年同期相比,这一价格上涨了10多万英镑。这批西岗土地在去年5月份以35万元/亩的价格出售,之后涨到了40万元左右。

其次,王牧笛介绍了项目的总体规划。他们说整个项目总面积为400公顷。核心区由京柬地产开发,包括一条14米宽的中轴线道路、一条30米宽的环形道路以及一系列设施——体育馆、赌场、赛马场、配套酒店、购物中心。欧洲效应将是投资一个酒店“水库花园”,而王牧笛则建造了一个“功夫”

鉴于个人客户最关心的投资收益,王牧笛表示,该项目将带来三个投资收益:首先,等待价格上涨,“你从未见过任何发展中经济体的土地价格下跌”。

第二,开发自己的土地。“在中国,你不可能成为开发商,而且土地极其昂贵。但在柬埔寨,每个人都可以成为开发商,从开发到交钥匙的每平方米成本不到3000元人民币。在一英亩土地上建造一栋500平方米的房子,别墅的建设成本是150万元,土地的持有成本是50万元,即200万元。它可以拥有完整的666平方米的土地和一栋独栋别墅。”

第三是撤出利润。王牧笛表示,买下这块土地后,她可以直接委托京柬土地的官方渠道紫竹来经营和出售这块二手土地。“紫竹已经经营了500英亩土地,有些人卖掉二手土地赚了数百万美元,这很正常。”

有争议的“经济特许用地”

当我听到这个消息时,现场的许多投资客户都忍不住了。

他们大多数是“功夫金融”和“水库论坛”的粉丝。用欧洲成就的话来说,这些人摆脱了“月薪1000元的6亿人”的阶级,在中国社会取得了微小的成就。然而,要进入一个更高的圈子,他们需要一起战斗。

中产阶级的焦虑通常会让人们失去理智,并让销售焦虑在中国成为一项好生意。

然而,只要你购买了欧洲、王牧笛、郎咸平等推荐的西港土地,你就能享受到优惠吗?

事情的真相,也来自西部港口的土地本身。

西港,西哈努克城的全称,是一座位于柬埔寨西南海岸线上的城市,是除金边以外的第二大城市,是柬埔寨唯一的经济特区,也是柬埔寨最大的海港。

欧、、等人出售的土地位于西岗令国家公园,距西岗主城30多公里。

当王牧笛在论坛上向国内介绍这块土地的性质时,他说:“这是柬埔寨中央政府的土地,它在1999年拥有产权。1999年以后,它可以像中国一样更新一次。这个项目不同于其他海外项目。它没有产权问题,所有的土地证都出来了。”

他还说:“柬埔寨有两种产权,一种是柬埔寨的,叫做硬卡,永久产权;一个是给外国人的,它是政府的土地,1999年,它可以更新一次。”

根据大量的国内外资料,该界面记者发现,该土地的真正产权是只剩下租期为88年的“第三手”经济特许权(ELC),类似于国内土地承包经营权。

属性土地主要是由柬埔寨农林渔业部和环境部转让给私人投资开发公司的森林或农业土地,但自2012年以来在柬埔寨引起了很大争议。

在向个人旅行者介绍土地的性质时,王牧笛刻意将这块土地的99年租赁期与中国的70年产权进行了比较。事实上,我国房地产70年产权主要包括两个内涵,即70年居住用地使用权和地上建筑物所有权人的永久产权。

然而,柬埔寨经济特许地(ELC)的内涵却大不相同。根据柬埔寨王国政府关于特许经济用地的第146号法令第2条,这种土地权是指一种机制,将私有国有土地授予特别经济特许合同,主要用于农业和工业发展。与此真正相似的是中国的“土地承包经营权”。

一位长期在柬埔寨从事房地产业务的人士告诉《接口》记者,当地最好的项目是基于永久硬卡的产权。中国开发商将选择与柬埔寨人建立合资企业,以获得土地的永久产权,而外国投资的人可以通过购买地上一层以上的公寓获得受法律保护的分包产权。

当外国人在柬埔寨购买土地时,他们能得到法律的有效保护吗?

根据柬埔寨宪法第44条,外国人不得在柬埔寨拥有土地。然而,柬埔寨1994年颁布的3+法允许3+人使用和开发土地,并签署长期租赁协议。允许外国人持有租赁土地的主要目的是促进私人融资基础设施项目。

柬埔寨特许经济用地的最大限制是土地使用权的流转受到政府的限制。土地转让不能在被许可人和第三方之间直接进行,但必须经主管当局批准,主管当局应与第三方重新签订新的合同。

暨南大学法学院陈静华在《柬埔寨特许经济区特许经营权转让法律问题研究》中表示,这种土地转让模式在一定程度上赋予了政府和主管部门更大的权力,导致了投资的风险增加。

为什么柬埔寨的特许经济用地充满风险?

柬埔寨1810万公顷的土地一直是这个农业社会的基本资产,农业、渔业和林业用地占该国土地面积的80%以上。

根据柬埔寨非政府组织发布的《取消经济用地特许评估》,截至2017年,约有230家公司获得批准,并与千年发展目标加速基金和教育部签署了协议。授予ELC的土地总面积超过150万公顷,占中国农业、渔业和林业土地总面积的10%-12%,大部分划拨土地为林地。

这些土地分配后,由于一系列问题,如未能提交合理的计划、未能按照计划开发、违反法律、非法伐木、与周围土著社区的土地纠纷等。,一直有争议。

2012年,柬埔寨政府暂停授予经济用地特许权。

2014 -2015年,柬埔寨大规模吊销了不遵守法律的特许经营者的执照。2015年,柬埔寨农业、林业和农村发展部前负责人说,71家拥有经济用地特许权的公司(总面积为656,000公顷)被撤销或缩小规模,因为这些公司违反了与政府的合同,不尊重柬埔寨土地法。经过整治的土地面积超过了柬埔寨ELC土地总面积的三分之一。

欧成功、王牧笛等人没有任何房地产开发经验。为什么他们突然得到了柬埔寨的经济特许权?

王牧笛对国内记者说:“我很早就去了欧洲大学。在回到国内批发和零售市场之前,我们以非常低廉的价格赢得了一大片土地,因此土地价格低廉。”

但事实上,他们根本没有早到。根据相关资料,由王牧笛、欧视等在柬埔寨注册成立的公司“京柬地产”于2018年11月28日与立信建设有限公司签署了协议。此时,柬埔寨金边和西岗的地价已经被抬高到一个很高的水平。

协议签署后,欧洲取得了巨大的成就,王牧笛开始在中国举办讲座和西港考察旅行,带领人们进行land 投资。

由于经济特许土地使用权的转让必须得到主管政府机构的批准,土地租赁证书的颁发时间远远超出了欧洲人的预期,这导致许多订购土地的买家对他提出质疑。

直到2019年10月8日,欧视才在“水库论坛”上发布了用柬埔寨语写的云朗地块“土地证”,称“过去一个多月看魔镜已经一个多月了……所有的谣言都会在土地证前消失”。

——5——去年10月,一位住在西岗的柬埔寨翻译告诉《接口》记者,欧洲成果公司出具的“土地证书”称这是柬埔寨土地规划部2019年10月4日签发的土地租赁证书。该地块位于西岗,面积400公顷,租期99年,但时间为2008年11月21日。

原来,当它得到这块土地时,北京-柬埔寨土地已经是“第三手土地”。立信集团于2018年10月与柬埔寨当地公司长青成功和亚洲度假发展有限公司(ESARD)签署了土地使用权转让协议。仅仅一个月后,它就被转让给了北京-柬埔寨土地公司,该公司很快将土地分割开来,并来到中国寻找零售买家。

云朗街区的“前世”

欧洲和王牧笛想要出售给国内投资人口的土地属于柬埔寨云朗国家公园的一部分,已经闲置了十多年。

据柬埔寨当地媒体报道,云朗国家公园于1993年建成为自然保护区。该地区有稀有的天然红树林,总面积为21,000公顷。早在2008年,ESARD就被柬埔寨环境部授予云朗国家公园的经济用地特许权。

当时,云朗国家森林公园的土地特许权主要授予三家公司,即:大亨洪涛的ESARD,收购了2377公顷土地;王公集团获得土地1681公顷;中国商人傅宪庭的怡嘉旅游发展公司收购了3300公顷的土地。

根据当时的土地指导文件,云朗地块主要用于发展旅游业,所有参与云朗项目的公司必须提供明确的整体发展规划。

在土地收购之初,洪都的ESARD公司宣布将投资18.4亿美元建设旅游设施,但很长时间没有动静。

2015年,大量不符合法律或未能达到建设计划的经济用地特许被政府撤销和收回。洪都ESARD公司也收到主管部门的警告,需要在12个月内对地块进行升级,并进行更严格的控制(见下图)。

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同年,香港研究投资公司在云朗国家公园的1650公顷土地被柬埔寨政府收回。

2017年,台商许在柬埔寨金边设立立信集团总部,专注于投资房地产。2018年,收购云朗国家公园土地10年的东南发展将土地使用权转让给立信集团。

然而,这片土地的背后仍然有洪都勋爵的影子。界面记者搜索了柬埔寨商务部的官方网站,发现立信发展背后有两个股东,徐、和洪都。

立信获得土地后仅一个月,就将约2400公顷的土地中的400公顷转让给欧洲,将王牧笛转让给北京-柬埔寨土地,北京-柬埔寨土地将计量单位转换为有中国特色的“亩”,并以1亩为基本单位在中国出售。

已经被收购了11年的这片经济特许土地的现状如何?实际情况是,即使最基本的三环一平也还没有完成——一份京柬土地收购合同说,地块内的道路、水电等基础设施将由京柬土地监督承包和公开招标,结果费用按比例与小土地所有者分享。根据北京-柬埔寨土地的官方宣传,该地块的两条主要道路刚刚完成招标。

在立信集团和京柬地产的介入下,洪都勋爵公司在柬埔寨持有的特许经济用地的十年发展成为一个长期存在的问题,并迅速成为“洪都勋爵和立信集团共同建设的西岗新城综合体”。

根据《中柬土地》的官方发布,2019年8月3日,双方在西岗的爱德华王子酒店举行了一次交流会议,许、和几位柬埔寨官员出席了会议。\”西岗新城被释放,云冈土地项目成为最大赢家.\”。

“禁赌令”后,西港的地价大幅下跌

在王牧笛、欧洲成就、郎咸平等人的讲话中,目前投资的股票、基金和国内房地产市场的方式不如在西港购买土地,但西港土地市场的真实情况与他们所描述的完全不同。

“去年‘818事件’后,西岗的地价大幅下跌。许多人买了地,却被困住了。许多中国开发商退出了。疫情爆发和道路修复使经济更加糟糕。”韦斯特波特的一位居民告诉《接口记者》。

去年8月,“欧申”和其他人的西港土地项目在中国被广泛宣传,但2019年8月18日是西港房地产市场和土地市场之间的分水岭。当天,柬埔寨首相洪森发布了一项禁止网上赌博的“禁赌令”,将网上赌博定为刑事犯罪。

自2016年以来,由于博彩业和经济特区政策的双重加持,柬埔寨海滨小镇西港变得热闹起来,大量外资涌入,包括中国资本和大批也来西港淘金的中国人。西港的房价和地价飞涨,全镇成了一个大工地。

根据澳门咨询公司IGamiX发布的数据,西哈努克城90%的年收入来自在线赌博。随着网络游戏产业的蓬勃发展,西岗的房价和地价在2018年达到峰值。

“禁赌令”戳破了泡沫。

当地媒体估计,禁令发布前,约有200家在线运营商,员工超过20万人。禁令发布后,成千上万的人离开了西港。根据当地商会的统计,餐馆的日订单下降了80%。根据CBRE的相关消息来源,大规模开发项目仍在进行,但中小型项目要么缩小规模,要么停止建设,商业租金下降约30%,酒店租金下降约50%。

根据西哈努克市商业联合会公布的数据,禁赌后,主要城市西港的地价下降了17%-25%(见下图)。

炒房天王欧神柬埔寨西港土地骗局 散户风险极大疫情爆发后,西港陆地投资僵局持续。X先生是一个在柬埔寨从事土地和房地产中介服务很长时间的当地人,他告诉《接口》记者,他正在出售一个位于主城区和云朗国家森林公园之间的地块。该地块包含海滩,靠近主要城市,是一个硬卡产权。在禁赌之前,该地块的价格高达1000-1500美元/平方米。去年10月,该地块的价格降至320美元/平方米左右,现在已降至250美元/平方米。

据X先生说,目前,西港的土著人口约为9万,他们几乎都住在老城西港。机场附近的所谓“西港新城”被称为“唐人街”,只有中国人会去那里买土地和房子。

目前,只有大约15,000名中国人住在西哈努克城。疫情控制稍有放松后,一些中国工人和劳工返回柬埔寨,开始重启已经关闭半年多的建筑工地。据新闻报道,从5月到6月,每天直接飞往西港的中国人不到50人,这与疫情爆发前大不相同。

据X先生说,乐观地估计,60%的中国人最终会回来。上述西港居民认为,西港经济仍有稳定发展的空间,但2012018年房地产市场和城市的疯狂不会重演。

散户投资者投资风险极高

不难看出,柬埔寨的经济特许地实际上是一种风险高于3%的土地。

一旦许可的经济用地没有按照协议建造,柬埔寨政府可以收回。最近的例子是,去年7月,柬埔寨政府取消了金边最大卫星城开发项目的特许权,因为开发商未能按计划进行基础设施建设。开发商是荷兰国际集团,名为黄文虎勋爵。

一个大开发商不能按时履行合同和完成土地的总体规划。当一块土地被分割成数以千计的小块,并被数以千计的小业主分割时,现有的计划将更难实现。

醒来投资的客人,去年10月和11月,他们都要求撤退。他们说,在最初的宣传中,欧洲电视和王牧笛表示,如果他们对土地不满意,可以撤退,但撤退的过程越来越长,欧洲电视突然表示,他们将扣除罚款。

在疫情爆发后的巡回演讲中,欧洲效应改变了其说法,称许多土地买家因缺乏资金周转而退休,他不会扣除罚款。

回顾合同,我发现欧洲、王牧笛和其他国家通过合同“非常干净利落地选择了自己”。

以今年6月的杭州市场为例,虽然欧成功、王牧笛等人在论坛上谈到西港项目,混淆了许多概念,但他们在与土地购买者签订的合同中清楚地写下了实际情况,避免了大部分法律责任。

根据土地购买者与接口新闻收购的京柬土地签订的合同,合同标题为“土地使用权转让意向协议”,合同内容多次提到土地为“长期租赁”,自始至终未提及“产权”一词。

合同中规定\”使用权为89年\”,而不是法院宣布的\” 99年中央政府地产土地\”。

根据该合同,“根据东南开发银行和环境保护部之间的长期租赁协议,目标土地应用于旅游房地产开发、度假村、高尔夫球场、医疗保健中心、酒店和其他相关旅游项目”,而不是王牧笛在论坛上声称的“你可以等待价格上涨”。

合同中规定“在土地使用期满之日,目标土地和地上物体的使用权将自动归柬埔寨王国政府所有,不予补偿,乙方不得要求任何形式的补偿”,而不是王牧笛所说的“像中国一样,期满可以延期一次”。

此外,合同中多次提到,协议应根据柬埔寨皇家法典和柬埔寨王国法律执行,这实际上规避了中国法律的管辖权。

在合同中,PEK CAMB土地投资公司的法定代表人是“王英贤”,而不是从平台上走出来的欧洲、王牧笛和郎咸平中的任何一个。

在柬埔寨商务部的官方搜索网站上,王英贤是京柬地产的五大股东之一,并担任董事会主席。然而,他只登记了一个模糊的地址——“中国北京市西城区39号房”。

京巴土地的主要股东为“薛碧泉”,即薛蛮子(前称薛碧群),其余股东包括位于台南的欧成功、王牧笛及“王宗龙”。

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炒房天王欧神柬埔寨西港土地骗局 散户风险极大柬埔寨商务部官方搜索网站上的京柬土地注册信息在今年的巡回演讲中,欧成婵等人根本没有提到薛蛮子。

这可能与薛蛮子的负面新闻有关。去年年初,薛蛮子在接受媒体独家采访时表示,他已经在柬埔寨购买了数万英亩土地。然而,去年10月,“寻找薛蛮子”的话题出现在微博上,许多委托过薛蛮子的人说他们联系不上他。几个月后,薛蛮子开始更新微博,但没有澄清逃跑的传言。从微博内容可以看出,他在柬埔寨生活了很长时间。据报道,薛蛮子已经无法重返中国,因为它之前已经提供了几个虚拟货币项目平台。

今年5月,有媒体报道称,四川信托旗下的一项信托计划不幸踩到了薛蛮子的基金,当近3000万元本金到期时,3+人无法获得收入或失去本金。

“中国与一家在国外注册的公司签署了一份协议。在一般的民事纠纷中,合同双方如何达成一致决定了哪一个国家的法律将最终管辖该协议。只有当涉及刑事犯罪,且受害者在中国时,中国法律才适用。”上海众夏律师事务所合伙人李律师告诉《接口新闻》。

“柬埔寨的法律与中国的国内法并不相通,有些人利用了这种信息不对称和法律差异。东南亚许多国家的土地产权不允许直接出售给中国公民,在中国出售土地涉嫌欺诈;如果它得到柬埔寨的正式承认,并且是柬埔寨法律允许范围内的交易,一旦土地购买者失败,它将面临资金损失,并且不能受到中国法律的保护。投资风险极大。”李对说道。

北京(上海)律师事务所合伙人齐律师认为,这种行为实际上是国内资本出海作业,将海外土地卖给国内投资有海外投资获得相应利益意愿的人。近年来,随着国内房地产市场的蓬勃发展,国内投资渠道的狭窄和海外投资热的不断升温,大量国内投资人士纷纷出售国外房地产。

居律师认为,这种出售海外土地和财产的行为本身可能并不违反或违法,但值得注意的是,国内一般缺乏海外经验的个人往往不了解他们购买房地产或土地所在国的相关当地法律法规、商业环境和司法运作模式。在很大程度上,他们过于依赖和信任出售此类资产的公司的引入或承诺。一旦争端出现,它们就会被发现。

“在实践中,也有一些不法分子利用这种信息不对称和国内外权利保护的障碍,通过故意夸大3+利益和隐瞒风险骗取金钱来获得3+人民的信任。”朱律师告诉秦怡接口新闻。

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