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逾期贷款利息,“代建第一股”绿城管理毛利率持续下降

近日,绿城管理通过了港交所聆讯,意味着中国房地产市场“代建第一股”即将上市,也意味着公司即将成为绿城集团除绿城中国(03900.HK)、绿城服务(02869.H

根据公司招股说明书,2017年至2019年,公司实现营业收入分别为10.16亿元、14.8亿元和19.94亿元,2018年和2019年分别增长45.8%和34.6%,2019年同比增长率有所下降;同期,公司全年持续经营利润分别为2.56亿元、3.63亿元和3.89亿元,2018年和2019年分别增长42%和7.1%,同比增速明显下降;相应地,2017年至2019年,公司毛利率分别为56.8%、50.2%和44.2%,也呈现持续下降趋势。

新股排查丨“代建第一股”绿城管理毛利率持续下降

新股排查丨“代建第一股”绿城管理毛利率持续下降

绿城管理主要分为三大业务,即商业代理建设、政府代理建设和其他服务。从三大业务的收入分配来看,2017年至2019年,商业代理建设业务收入占公司总收入的70%以上,是公司的主要收入来源;其次是政府代理建设业务,占同期的10%-20%;其他服务占收入的比例最小,同期不到10%。

商业代理建设业务,即项目业主负责征地费用和物业建设费用,公司负责提供规划设计、项目管理等各种物业开发服务,并向项目业主收取管理费。2017年至2019年,公司实现商业代理建设业务收入分别为8.07亿元、11.46亿元和14.71亿元,2018年和2019年分别增长42%和28.4%,2019年增速有所回落。

从上表可以看出,2017年至2019年,商业代理建设业务的毛利率分别为61.4%、55.7%和46.2%,由于商业代理建设业务占比高,毛利率逐年下降。因此,该业务毛利率的下降也是该公司综合毛利率下降的主要原因。

进一步细分,商业代理建设业务毛利率的下降是由商业代理建设子项目业务与业务伙伴毛利率的下降引起的。2017年至2019年,与业务伙伴合作的商业代理建设子项目毛利率分别为50.4%、29.8%和24.7%,呈现明显下降趋势。

商业模式挤压公司现金流

新股排查丨“代建第一股”绿城管理毛利率持续下降

新股排查丨“代建第一股”绿城管理毛利率持续下降

与商业伙伴在商业代理建设方面的合作主要是指公司与商业伙伴(主要由15家合资企业组成)在商业代理建设方面的合作。从项目数量来看,2017年至2019年,商业代理建设中有业务伙伴的项目数量分别为37个、67个和89个,分别占公司项目总数的28.7%、31.5%和34.2%,比例逐年上升。

相应地,从2017年至2019年,该子业务收入分别为1.2亿元、3.83亿元和6.76亿元,分别占商业代理业务收入的14.9%、33.4%和45.9%,比重逐渐增加,而公司自营项目占总收入的比重逐年下降,表明公司在商业代理业务中与业务伙伴合作的业务布局有所增加。

根据公司的招股说明书,公司将商业代理建设项目与其业务伙伴合作产生的所有管理费收入确认为公司收入,而业务伙伴的收入反映在公司销售额费用的服务成本中。此外,公司收到的项目预付款一般在20%至30%之间,但公司需要提前全额支付业务伙伴的费用预付款。

2017年、2018年和2019年,公司及其业务伙伴分别从商业代理建设中获得1.2亿元、3.83亿元和6.76亿元的收入,分别占公司总收入的11.8%、25.8%和33.9%。同期服务成本分别为7540万元、312亿元和6.9亿元,分别占公司总收入的7.4%、21.1%和34.6%。

从以上数据可以看出,公司与商业伙伴的合作从商业代理业务收入持续增长,大大挤压了公司的现金流。

此外,在与商业伙伴的商业模式中,还有损害公司品牌形象的风险。根据招股说明书,业务伙伴与公司之间的业务合作主要包括代理建设业务的发起和“绿城”品牌在日常运营中的使用。如果商业伙伴使用商标的方式对“绿色城市”品牌形象有负面影响,公司的声誉可能受损,这可能对公司的财务状况和经营成果产生不利影响。

逾期贷款利息,“代建第一股”绿城管理毛利率持续下降

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